Как считается ипотека
Сумма кредита = стоимость жилья минус первоначальный взнос. Дальше действует аннуитетная формула: платёж одинаковый весь срок, но в начале в нём почти одни проценты, а к концу — почти одно тело долга.
Пример: квартира 6 млн ₽, взнос 1,5 млн ₽, ставка 12%, срок 20 лет. Кредит 4,5 млн ₽, платёж ≈ 49 549 ₽/мес, переплата ≈ 7 391 730 ₽ — больше самого кредита. Для одобрения доход нужен от ≈ 99 100 ₽/мес.
Что сильнее всего влияет на переплату
- Срок. 20 лет против 30 лет при той же ставке — разница в переплате миллионы. Платёж при коротком сроке выше, но процентов набегает намного меньше.
- Ставка. Каждый процентный пункт на длинном сроке — сотни тысяч рублей. Сравнивайте предложения банков по ПСК.
- Первоначальный взнос. Больше взнос — меньше кредит и часто ниже ставка.
- Досрочные платежи. Даже редкие досрочные взносы в первые годы сильно режут переплату; уменьшение срока выгоднее уменьшения платежа.
Не забудьте про сопутствующие расходы
- ежегодное страхование недвижимости (обязательно по закону при ипотеке) и часто страхование жизни.
- оценка квартиры, госпошлины, услуги нотариуса при долях.
- по госпрограммам ставки ниже рыночных. Семейная ипотека с 1 октября 2026 года зависит от числа детей и региона: в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — от 12% (1 ребёнок, кредит до 12 млн ₽) до 4% (5 и больше детей, до 18 млн ₽), в остальных регионах — от 10% (до 6 млн ₽) до 2% (до 10 млн ₽). Льготная ставка действует первые 15 лет, первоначальный взнос — от 20%, в семье должен быть ребёнок младше 7 лет. Ставка не выше 6% независимо от числа детей и региона — при взносе от 50% стоимости, для семей с ребёнком-инвалидом и при покупке частного дома (ИЖС). Выберите программу «Семейная ипотека» в калькуляторе.
- Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос: с 1 февраля 2026 года — 728 921,90 ₽ на первого ребёнка и 963 243,17 ₽, если на первого его не получали.
Частые вопросы
Какой первоначальный взнос нужен?
Обычно от 15–20% стоимости жилья. Чем больше взнос, тем меньше платёж и переплата.
Какой доход нужен для одобрения?
Ориентир: платёж не выше 40–50% подтверждённого дохода. Калькулятор показывает порог из правила 50%.
Что лучше при досрочном погашении: срок или платёж?
Уменьшение срока выгоднее по переплате. Уменьшение платежа выбирайте, если важнее разгрузить бюджет.
Расчёт ориентировочный, без страховок и комиссий. Точный график выдаёт банк в договоре.