Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: ставки, лимиты и примеры платежей
Единой ставки 6% больше нет: теперь она зависит от числа детей и региона, а льгота действует 15 лет. Разбираем новые условия и считаем, сколько придётся платить.
Что изменилось
До 1 октября 2026 года семейная ипотека была одинаковой для всех: 6% годовых, лимит кредита 12 млн ₽ в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и 6 млн ₽ в остальных регионах. По договорам, заключённым с 1 октября, ставка и лимит зависят от двух вещей — сколько в семье детей и в каком регионе покупается жильё.
Кроме того, льготная ставка теперь субсидируется не весь срок, а первые 15 лет. Если кредит взят на 20 или 30 лет, по окончании льготы остаток долга будет обслуживаться по рыночной ставке банка — и платёж вырастет.
Новые ставки и лимиты
| Детей | Москва, СПб, МО, ЛО | Другие регионы |
|---|---|---|
| 1 | 12%, до 12 млн ₽ | 10%, до 6 млн ₽ |
| 2 | 10%, до 15 млн ₽ | 8%, до 8 млн ₽ |
| 3 | 8%, до 18 млн ₽ | 6%, до 10 млн ₽ |
| 4 | 6%, до 18 млн ₽ | 4%, до 10 млн ₽ |
| 5 и больше | 4%, до 18 млн ₽ | 2%, до 10 млн ₽ |
Остальные условия прежние: первоначальный взнос — от 20%, в семье должен быть хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора. Для договоров, заключённых до 1 октября, ничего не меняется — ставка остаётся 6%.
Когда ставка остаётся 6%
Ставка не выше 6% независимо от числа детей и региона сохраняется в трёх случаях:
- первоначальный взнос — не меньше 50% стоимости жилья;
- в семье есть ребёнок с инвалидностью;
- кредит берётся на частный дом (индивидуальное жилищное строительство).
Калькулятор ниже учитывает правило о взносе от 50% автоматически.
Сколько придётся платить: примеры
Возьмём кредит на 20 лет и рыночную ставку 18% — по ней будет считаться остаток после 15 лет льготы.
| Ситуация | Первые 15 лет | Последние 5 лет | Без льготы (18%) |
|---|---|---|---|
| Регион, 1 ребёнок, кредит 6 млн ₽ (10%) | 57 901 ₽ | 69 201 ₽ | 92 599 ₽ |
| Регион, 2 ребёнка, кредит 6 млн ₽ (8%) | 50 186 ₽ | 62 852 ₽ | 92 599 ₽ |
| Москва, 1 ребёнок, кредит 10 млн ₽ (12%) | 110 109 ₽ | 125 696 ₽ | 154 331 ₽ |
| Москва, 2 ребёнка, кредит 10 млн ₽ (10%) | 96 502 ₽ | 115 335 ₽ | 154 331 ₽ |
Даже с ростом платежа после 15 лет семейная ипотека остаётся заметно дешевле рыночной. Но рост на 11–19 тысяч ₽ в месяц стоит заложить в бюджет заранее — или гасить кредит досрочно, чтобы к концу льготы остаток был небольшим.
Если нужен кредит больше лимита
Сумму сверх лимита банк может выдать по своей рыночной ставке — в одном договоре или отдельным кредитом. Например, в регионе с одним ребёнком при кредите 8 млн ₽ льготная ставка 10% действует на 6 млн ₽, а 2 млн ₽ идут по рыночной. Калькулятор ниже учитывает это автоматически.
Посчитайте свой вариант
Выберите программу «Семейная ипотека», регион и число детей, укажите рыночную ставку банка — калькулятор покажет платёж в период льготы и после неё, переплату и график платежей. Материнский капитал можно добавить к первоначальному взносу: с 1 февраля 2026 года это 728 921,90 ₽ на первого ребёнка или 963 243,17 ₽, если на первого капитал не получали.
Что сделать до заявки в банк
- Проверьте свою ставку и лимит по таблице выше: она зависит от числа детей на дату договора.
- Узнайте рыночную ставку банка — именно по ней будет считаться платёж после 15 лет и сумма сверх лимита.
- Сравните с досрочным погашением: каждое досрочное внесение в первые годы уменьшает остаток, который через 15 лет перейдёт на рыночную ставку. Посчитать эффект можно в калькуляторе досрочного погашения.
- Не забудьте про вычет: за покупку жилья и проценты по ипотеке можно вернуть до 650 000 ₽ — см. как работает налоговый вычет.
Источники
- Лента.ру: новые условия семейной ипотеки с 1 октября 2026 года
- Выберу.ру: новая семейная ипотека — ставки и лимиты
- Главная книга: семейная ипотека — решение Минфина от 22.09.2026
- Материнский капитал в 2026 году — РНК
Статья носит справочный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Цифры — по правилам, действующим на дату обновления; точные суммы определяют работодатель, банк, ФНС или Социальный фонд.